Lakáshitelt vennél fel? 800 ezer forint lett a fontos jövedelmi határ – mutatjuk, mennyi törlesztő fér bele
Lakásvásárlást tervezel, és hitelt is felvennél hozzá? Akkor van egy fontos változás, amelyet 2026-ban már mindenképpen figyelembe kell venned.
A magasabb jövedelemarányos törlesztési korlát eléréséhez szükséges nettó jövedelmi határ 600 ezer forintról 800 ezer forintra emelkedett.
Ez különösen azokat érinti, akik havi nettó 600–800 ezer forint között keresnek, és lakáshitelt szeretnének felvenni.
Mutatjuk, mennyi törlesztőrészlet férhet bele a fizetésbe, hogyan számít a két kereset, és mire érdemes figyelni a hitelfelvétel előtt.
ㅤ
Mi változott 2026-ban a lakáshiteleknél?
ㅤ
A bankoknak hitelbírálatkor figyelembe kell venniük a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatót, röviden a JTM-et.
Ez határozza meg, hogy az igazolt havi nettó jövedelem legfeljebb mekkora részét lehet hiteltörlesztésre fordítani.
2026. január 1-jétől a magasabb törlesztési korláthoz már legalább havi nettó 800 000 forint jövedelem szükséges.
Korábban ehhez elegendő volt a 600 000 forintos nettó jövedelem is.
A változás tehát nem azt jelenti, hogy 800 ezer forint alatt nem lehet lakáshitelt kapni, hanem azt, hogy bizonyos jövedelmeknél alacsonyabb a megengedett havi törlesztési terhelés.
ㅤ
Mennyi törlesztőrészletet engednek a bankok?
ㅤ
A legalább tíz évre rögzített kamatozású, forintalapú jelzáloghiteleknél a következő főszabály érvényes:
800 000 forint alatti nettó jövedelemnél legfeljebb 50 százalék fordítható hiteltörlesztésre.
800 000 forintos vagy magasabb nettó jövedelemnél legfeljebb 60 százalék lehet a törlesztési terhelés.
A rövidebb kamatperiódusú hiteleknél ennél szigorúbb korlátok érvényesek.
Fontos, hogy ezek jogszabályi felső határok. A bank ennél alacsonyabb törlesztőrészletet is engedélyezhet.
ㅤ
Konkrét példák: ennyi törlesztő férhet bele a fizetésedbe
ㅤ
Nézzünk néhány egyszerű számítást legalább tíz évre rögzített kamatozású, forintalapú lakáshitel esetén.
300 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 150 000 Ft havi törlesztés.
400 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 200 000 Ft havi törlesztés.
500 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 250 000 Ft havi törlesztés.
600 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 300 000 Ft havi törlesztés.
700 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 350 000 Ft havi törlesztés.
799 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 399 500 Ft havi törlesztés.
800 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 480 000 Ft havi törlesztés.
900 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 540 000 Ft havi törlesztés.
1 000 000 Ft nettó jövedelem: legfeljebb 600 000 Ft havi törlesztés.
Ezek az összegek a jogszabályi maximumot mutatják, meglévő hiteltartozások nélkül.
A 800 ezer forintos határnál jelentős különbség látható: míg 799 ezer forint jövedelemnél legfeljebb 399 500 forint lehet a havi törlesztés, 800 ezer forintnál már 480 ezer forint.
ㅤ
700 ezer forintot keresel? Így változott a helyzeted
ㅤ
Vegyünk egy gyakorlati példát.
Valaki havonta nettó 700 000 forintot keres, és legalább tíz évre rögzített kamatozású lakáshitelt szeretne felvenni.
A korábbi jövedelmi küszöb alapján akár a jövedelme 60 százalékát, vagyis 420 000 forintot is fordíthatott volna hiteltörlesztésre.
2026-ban azonban ugyanekkora jövedelemnél már az 50 százalékos korlát érvényes.
Ez 350 000 forintos maximális havi törlesztőrészletet jelent.
A különbség havi 70 000 forint.
Ez a kamattól és a futamidőtől függően jelentősen befolyásolhatja a felvehető hitel összegét.
ㅤ
Két keresettel könnyebb lehet elérni a 800 ezres határt
ㅤ
Sok család nem egyedül, hanem házastárssal vagy más adóstárssal együtt vesz fel lakáshitelt.
Ilyenkor a bank által elfogadott nettó jövedelmeket a JTM számításánál összeadják.
Például az egyik fél nettó 420 000 forintot, a másik fél nettó 380 000 forintot keres.
A kettő együtt 800 000 forint igazolt havi nettó jövedelem.
Ha nincs más hiteltartozásuk, és legalább tíz évre rögzített kamatozású forintlakáshitelt választanak, a jogszabályi felső határ alapján akár havi 480 000 forintos törlesztési terhelés is megengedett lehet.
A bank azonban külön vizsgálja a jövedelmek elfogadhatóságát és az egyéb hitelfeltételeket.
ㅤ
Meglévő hiteled is van? Akkor kevesebb férhet bele
ㅤ
A JTM-korlát nemcsak az új lakáshitel törlesztőrészletére vonatkozik.
A meglévő hitelek havi törlesztéseit is figyelembe kell venni.
Tegyük fel, hogy valaki nettó 500 000 forintot keres.
A maximális havi hitelterhelése az említett lakáshitel-típusnál 250 000 forint lehet.
Ha azonban már fizet havi 60 000 forint személyi kölcsönt, akkor az új lakáshitel törlesztésére legfeljebb 190 000 forint maradhat.
A hitelkártya és a folyószámlahitel-keret is befolyásolhatja a számítást, még akkor is, ha az ügyfél nem használja ki teljesen.
ㅤ
Mennyi önerő kell egy lakás megvásárlásához?
ㅤ
A jövedelem mellett a másik kulcskérdés az önerő.
Általános esetben a bankok a fedezetként elfogadott ingatlanérték legfeljebb 80 százalékáig nyújthatnak jelzáloghitelt.
Ez rendszerint legalább 20 százalék saját forrást jelent.
Bizonyos feltételekkel, például megfelelő elsőlakás-vásárlók esetében, akár 10 százalék önerő is elegendő lehet.
Egy 50 millió forintos ingatlannál ez a következőt jelenti:
20 százalék önerő esetén 10 millió forint saját pénz szükséges.
10 százalék önerő esetén 5 millió forint is elegendő lehet.
A ténylegesen szükséges önerő azonban az ingatlan értékbecslésétől, a bank szabályaitól és a hitel típusától is függ.
ㅤ
A 800 ezer forintos határ nem minimális fizetési követelmény
ㅤ
Fontos tisztázni, hogy a változás nem jelenti azt, hogy 800 ezer forint alatti jövedelemmel már nem lehet lakáshitelt felvenni.
Alacsonyabb fizetéssel is lehet valaki hitelképes.
A 800 ezer forintos határ azt befolyásolja, hogy az adott hiteltípusnál a jövedelem hány százalékáig terjedhet a törlesztési terhelés.
A hitelfelvételhez szükséges minimális jövedelmet és az elfogadható hitelösszeget továbbra is a bank egyedi hitelbírálata határozza meg.
ㅤ
Mire figyelj, mielőtt lakáshitelt igényelsz?
ㅤ
Mielőtt kiválasztanád a lakást vagy befizetnéd a foglalót, érdemes előzetes hitelbírálatot kérni.
Különösen fontos ellenőrizni, hogy a bank mekkora jövedelmet fogad el, milyen meglévő tartozásokat vesz figyelembe, és mennyi önerőt vár el.
A jogszabályi maximum kihasználása nem feltétlenül jó döntés.
Ha a család jövedelmének túl nagy részét köti le a hitel, egy váratlan kiadás vagy jövedelemkiesés komoly pénzügyi problémát okozhat.
Ezért érdemes olyan törlesztőrészletet választani, amely mellett megtakarításra és váratlan kiadásokra is marad pénz.
ㅤ
Röviden
A 2026-os év januárjának első napjától a magasabb jövedelemarányos törlesztési korlát eléréséhez szükséges havi nettó jövedelmi határ 600 ezer forintról 800 ezer forintra emelkedett.
A legalább tíz évre rögzített kamatozású forintlakáshiteleknél a havi nettó 800 ezer forint alatti jövedelemnek általában legfeljebb 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre.
Legalább 800 ezer forintos nettó jövedelemnél ez az arány 60 százalék lehet.
A legfontosabb: 800 ezer forint alatti jövedelemmel is lehet lakáshitelt kapni, de a havi nettó 600 és 800 ezer forint között keresők számára az új szabályok szigorúbb törlesztési korlátot jelenthetnek.